Ratgeber zu WGs und Untermiete
Die Rechte und Pflichten eines Untermieters
Die Rechte und Pflichten eines Untermieters sollen schon in der Mietvertrag schriftlich erklärt geworden.
Die Rechte und Pflichten eines Untermieters lassen sich im Wesentlichen aus dem Untermietvertrag ableiten, der zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter im Idealfall schriftlich vereinbart wird.
Wie bei allen anderen Mietverträgen auch, gehören auch hier der Mietgegenstand, der Mietbeginn und die Mietdauer, die Miethöhe, die Kostenbeteiligung bezüglich der Nebenkosten sowie die Beschaffenheit des Mietverhältnisses als befristet oder unbefristet zu den wesentlichen Inhalten. Die Höhe der Untermiete ist grundsätzlich frei verhandelbar, sollte sich jedoch an der Höhe des Mietzinses für den Hauptmieter orientieren und in einem fairen Verhältnis stehen, was gleichermaßen für die Nebenkosten gilt.
Die Erlaubnis des Vermieters als notwendige Voraussetzung für ein Untermietverhältnis
Grundsätzlich ist eine Untervermietung ohne Erlaubnis eine Pflichtverletzung, die ernsthafte Folgen für den Hauptmieter und den Untermieter nach sich ziehen kann. Der Vermieter hat nämlich dann das Recht, den Hauptmieter schriftlich abzumahnen mit der gleichzeitigen Aufforderung, das nicht genehmigte Untermietverhältnis zu beenden. Die Abmahnung ist der Wegbereiter für die fristlose Kündigung, wobei die Beweislast für die unerlaubte Untervermietung auf Seiten des Vermieters liegt. Insoweit steht ein Untermieter auf brüchigem Boden und sollte sich vor Aufnahme eines Untermietverhältnisses erkundigen, ob seitens des Vermieters eine Erlaubnis zur Untervermietung vorliegt.
Sofern die in § 540 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelte Erlaubnis zur Untervermietung nicht bereits im Mietvertrag erteilt worden ist, sollte Sie schriftlich seitens des Hauptmieters der Wohnung beantragt werden. Empfehlenswert ist eine namentliche Nennung des Untermieters, damit der Vermieter die Möglichkeit hat zu überprüfen, ob es möglicherweise einen Grund gibt, die Untervermietung zu untersagen. Von Gesetzes wegen besteht diese Informationspflicht nicht. Allerdings hat der Vermieter bei Verweigerung der von ihm gewünschten Informationen die Möglichkeit, die Untervermietung zu untersagen. Gleiches gilt für die Schriftlichkeit der Erlaubnis, die jedoch aus Beweisgründen empfehlenswert ist. Bei einem Wechsel des Untermieters kommt es darauf an, ob der Vermieter eine generelle oder eine auf einen bestimmten Untermieter konzentrierte Erlaubnis erteilt hat. Ist dies der Fall, muss jeder nachfolgende Untermieter erneut vom Vermieter genehmigt werden, während bei einer generellen Erlaubnis die Bekanntgabe des Namens gegenüber dem Vermieter ausreicht. Verweigern kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung aus den in § 553 Abs. 1 S. 1 BGB genannten Gründen. Anerkannte Gründe sind, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der dem Vermieter die Untervermietung unzumutbar macht, wenn die Wohnung im Falle einer Untervermietung übermäßig belegt ist oder wenn die Untervermietung aus sonstigen, im Gesetz nicht explizit genannten wichtigen Gründen nicht zumutbar ist.
Der Vermieter hat bei Verweigerung der von ihm gewünschten Informationen die Möglichkeit, die Untervermietung zu untersagen.
Auch wenn im Mietvertrag eine Untervermietung grundsätzlich nicht gestattet ist, muss der Vermieter sie erlauben, sofern ein berechtigtes Interesse vorliegt. Berechtigtes Interesse heißt, dass der Hauptmieter in bestimmten Fällen einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis hat. Bei unerlaubter Untervermietung hat der Hauptmieter eine Pflichtverletzung begangen, wobei im Einzelfall zu prüfen ist, ob diese zu einer Kündigung berechtigt oder nicht. Hat der Vermieter eine Untervermietung widerspruchslos über einen längeren Zeitraum hingenommen, gilt sie als stillschweigend genehmigt. Auch bei einem Wechsel des Vermieters gilt die einmal erteilte Erlaubnis zur Untervermietung weiter.
Der Untermietvertrag
1. Die Nebenkostenabrechnung
Der Gesetzgeber befreit den Hauptmieter im Verhältnis zum Untermieter von einer Pflicht zur Nebenkostenabrechnung. Das geht zurück auf die Umstände im Dreiecksverhältnis zwischen Vermieter, Hauptmieter und Untermieter, bei dem der Vermieter in einer vertraglichen Beziehung zum Hauptmieter und dieser wiederum mit dem Untermieter steht. Deshalb ist der Hauptmieter nicht verpflichtet, das Untermietverhältnis in der Nebenkostenabrechnung gesondert abzurechnen. Das bedeutet, dass die vom Vermieter für den Hauptmieter erstellte Nebenkostenabrechnung im Rahmen der Untervermietung keine unmittelbare Bedeutung hat. Regelmäßig fehlt es an den entsprechenden Erfassungsgeräten, mit denen der tatsächliche Energieverbrauch des Untermieters erfasst werden kann, zu deren Installierung der Hauptmieter jedoch nicht verpflichtet ist. Es bleibt die praktikablere Möglichkeit, den Energieverbrauch des Untermieters entsprechend der von ihm genutzten Wohnfläche abzurechnen. Möglich ist auch, dass der Hauptmieter im Rahmen des Untermietverhältnisses eine Pauschalmiete in Form einer Warmmiete vertraglich vereinbart, die sich aus der Grundmiete und einem pauschalen Betrag für die Nebenkosten zusammensetzt und die der Hauptmieter anhand seiner eigenen Abschlagszahlung für die Nebenkosten im Voraus entsprechend kalkuliert. Im Rahmen der Untervermietung bleibt für den Mieter das Risiko, dass sich sein Energieverbrauch tatsächlich in dem vereinbarten Rahmen bewegt und er den Hauptmieter möglicherweise mitfinanziert.
2. Die Mieterhaftung
Der Untermieter hat die Möglichkeit, das Mietverhältnis gegenüber dem Hauptmieter fristlos zu kündigen.
Sofern der Untermieter sich im Zusammenhang mit dem von ihm gemieteten Wohnraum pflichtwidrig verhält, haftet gemäß § 540 Abs. 2 BGB nicht er, sondern der Hauptmieter. Dies gilt beispielsweise dann, wenn der Untermieter gegen die ihm obliegende Pflicht zur Erhaltung des Mietobjektes verstößt. Soweit der Untermieter sich im Zusammenhang mit dem Mietobjekt pflichtwidrig verhält, haftet der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter gemäß § 540 Abs. 2 BGB hierfür. Unter pflichtwidrigem Verhalten ist jeder Verstoß des Untermieters gegen die von ihm geschuldete Erhaltungspflicht des Mietobjekts gemeint. Den Mieter treffen im Rahmen der Untervermietung die gleichen Pflichten wie den Hauptmieter, weshalb der Hauptmieter gegenüber dem Untermieter Schadenersatzansprüche wegen vertragswidrigem Gebrauchs geltend machen kann.
3. Ansprüche des Untermieters
Umgekehrt kann der Mieter im Rahmen der Untervermietung gegenüber dem Hauptmieter einen Anspruch auf Schadenersatz geltend machen, wenn dieser seinen vertraglichen Pflichten aus dem Untermietverhältnis nicht nachkommt. Vermietet beispielsweise der Hauptmieter den Mietraum ohne die Erlaubnis des Vermieters und verlangt dieser die Herausgabe der Mietsache im Rahmen einer fristlosen Kündigung, kann der Untermieter den Hauptmieter wegen Schadenersatz in Anspruch nehmen. Der Untermieter hat außerdem bei Vorliegen eines wichtigen Grundes die Möglichkeit, das Mietverhältnis gegenüber dem Hauptmieter fristlos zu kündigen. Denn grundsätzlich finden auf das Untermietverhältnis dieselben Kündigungsvorschriften Anwendung wie im Verhältnis zwischen Hauptmieter und Vermieter.
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